Vi fik en henvendelse fra en boligejer i Esbjerg. De ville gerne sælge deres bolig og havde en ide om at der kunne etableres en butik på deres grund eftersom naboen er SuperBrugsen.
Vi besigtigede deres ejendom og vurdere at et lejlighedsprojekt ville være at fortrække. Omend det ikke var rentable pga. grunden var for lille. Derfor spurgte vi yderligere 2 naboer om de ville sælge deres bolig til en god pris. Det ville de og nu havde vi tre grundstykker at slå sammen og således blev et etageejendomsprojet rentable.
Igennem en kundeanalyse beskrev vi de potentelle lejlighedskunder krav og forventninger, vi vurderede beliggenheden, udefra dette blev et projekt beskrevet.
De 3 grunde blev solgt ind i et selskab.
Selskabet havde 3 ejere:
Vi vurderede og rådgav at ejendommen skulle henvende sig til lokale par i alderen 50-70 år, godt uddannet og med lidt på bankbogen. Der var i Esbjerg på dette tidspunkt ikke rigtig lejlighedsprojekter for denne målgruppe. Det kritiske eller the dark horse var om denne målgruppe ville bo tæt på erhvervshavnen?, som var nærmeste nabo mod vest.
Myndigheden, kommunens planafdeling havde været en sparringspartner undervejs i udviklingsforløbet. For at projektet kunne lade sig gøre lovgivningsmæssigt skulle der gennemføres en projektlokalplan, ca. 8 mdr var behandlingsrammen for lokalplan. Den var iøvrigt store lokale protester fra beboerne i en bagved liggende etageejendom fordi deres havudsigt blev, faktisk kun minimalt, blokeret. Men en udsigt har man kun til låns og derfor var det selvfølgelig ikke en gyldig indsigelse.
Et par lokale entreprenører blev spurgt om tilbud. Projektet blev udbudt med høj grad af metodefrihed for entreprenøren. Ikke den billigste entreprenør blev valgt med den vi forventeede kunne gennemføre uden konflikt, uden ekstra regninger og inden for tidsplanen. Særlig vigtig var at entreprenør havde sin egen tekniske projekteringstegnestue. Så de selv skulle bygge det de selv tegnede. I projekteringsfasen tilså vi alenen at arkitekturen forblev intakt.
Undervejs i lokalplans processen blev ejerlejlighederne sat til salg ved en lokal anderkendt ejendommægler, et betinget salg om at lokalplan blev godkendt at kommunalbestyrelsen.
Ejendommægler blev valgt ud fra at have kendskab til kundegruppen. Vores bagtanke var at ejendommæglerne fik et honorar for lejlighedssalget men mere lukrativt var det at ejendommæglerne oftes solgte lejlighedskøbernes eksisterede villaer. Så på den måde var ejendomsmægleren top motiveret.
Økonomisk rentabilitets mæssigt var luksus lejligheder bedst men mindre og hermed flere lejligheder også have givet økonomisk mening. Selvfølgelig solgt til en lidt mindre kvadratmeter pris men også opført til en tilsvande mindre m2 byggeomkostning.
Omend der i Esbjerg på dette tidspunkt var en del lejligheder og projekter i dette segment, så at sælge mindre og mere skrabet lejligheder ville angiveligt have trukket lidt ud.
Havde investor et ønske om at overtage ejendommen til udlejning var et projekt med mindre lejligheder, at fortrække. Men der var et ønsket om lejlighedssalg.
Ejendommen blev arkitekt tegnet til formålet en arkitekt scala model af huset blev bygget.
Således at projektet præsenterede sig godt overfor målgruppen. (Og indirekte præsenterer sig godt overfor lokal politikkerne som skulle vedtage lovgrundlaget, lokalplanen)
Vi vurderede og rådgav at ejendommen skulle henvende sig til lokale par i alderen 50-70 år, godt uddannet og med lidt på bankbogen. Der var i Esbjerg på dette tidspunkt ikke rigtig lejlighedsprojekter for denne målgruppe. Det kritiske eller the dark horse var om denne målgruppe ville bo tæt på erhvervshavnen?, som var nærmeste nabo mod vest.
Investor betingede at projektet skulle vise sig salgs værdig inde igangsætning af byggeriet. Minimum skulle sælges vis procentdel, 50%, af lejlighederne før byggestart.
Da lokalplan blev godkendt var salgsmålet, så godt og vel, nået og byggeriet blev igangsat.
Byggeriet blev kørt smertefrit igennem af entreprenøren. Vi tilså i byggefasen at arkitekturen, at tidsplan, at stadigeopgørelserne, at kontraktbetingelserne mv passede. Vi førte et overordnet projekttilsyn.
Alle vores byggerier blive til som et samarbejde mellem entreprenørene, os og bygherre.
Byggerierne bliver gennemført i et løsningsorienteret samarbejde, med respekt for hinanden. Eks. vi holder ikke stædigt fast i en given ting som for det overordnet projekt er mindre betydligt men som ville medføre entreprenøren en stor uforudset udgift.
Dette projekt var særligt fundament og kælderdelen kompliceret pga af grundvandstryk og sikring mod stormflod.
Efter en ca. 10 mdr. byggeperiode stod huset færdig afleveringsforretning gennemført.
Bygget indenfor budget og indenfor den forventede tidsperiode.
Bygget indenfor budget og indenfor den forventede tidsperiode.
Den sidste lejlighed blev solgt kort før huset stod færdig.
Ejendommen har gennemgået 1 års gennem gang og 5 års gennemgang uden sværslag og alene med forventlige kosmetiske fejl som entreprenørene har afhjulpet.
De lejligheder der efterfølgende er gensolgt har opnået væsentlige højere salgspriser end nybyg købsprisen.
I alle vores projektudviklingsarbejder er processen ca. den samme omend outputtet er væsentlig forskelligt, liberal erhverv, detail, bolig, industri, leisure, hotel m.fl. Men rådgiver også ind imellem at en given case ikke har noget udviklingspotentiale.
Ladegaard Architecture
Part of Ladegaard Group ApS
